Project management inmobiliario en Madrid, del lado del inversor

La Ley de Ordenación de la Edificación llama promotor a quien decide, impulsa, programa y financia la obra, con recursos propios o ajenos, para sí o para transmitirla después. Es decir, al inversor, aunque no ponga un ladrillo. Esa condición trae obligaciones que no se delegan firmando con una constructora: ostentar sobre el solar un derecho que faculte para construir, gestionar y obtener las licencias, suscribir el acta de recepción y contratar los seguros que la ley exija. Y trae una responsabilidad que sorprende a casi todo el mundo: frente a los futuros adquirentes, el promotor responde solidariamente con los demás intervinientes de los daños materiales por vicios o defectos de construcción. Nuestro trabajo empieza aquí, ordenando lo que es suyo antes de repartir lo que es de otros.

La edificabilidad, los usos admitidos, las alturas, los retranqueos y las plazas de aparcamiento exigibles no los decide el vendedor ni el proyectista: los decide el planeamiento aplicable a esa parcela concreta. Comprobarlo antes de firmar cuesta unas semanas de calendario; descubrir después que el producto dibujado no cabe cuesta la operación entera, porque el suelo se pagó por una edificabilidad que no existe. La otra mitad de la comprobación es registral y posesoria —cargas, servidumbres, condiciones resolutorias, arrendamientos en vigor y ocupantes—, y hay dos deudas ajenas que viajan con el inmueble. Una son los recibos impagados del impuesto sobre bienes inmuebles: el bien queda afecto al pago de la totalidad de la cuota en régimen de responsabilidad subsidiaria. La otra, si hay propiedad horizontal, son los gastos de comunidad: el comprador responde con el propio inmueble de lo que deban los titulares anteriores por la parte vencida del año de la compra y los tres años naturales anteriores. Ninguna de las dos se ve en una visita, y las dos se descuentan del precio si se piden a tiempo los certificados.

El presupuesto de ejecución es una línea del coste, no el coste. Alrededor están los honorarios de quienes redactan el proyecto, dirigen la obra y su ejecución y coordinan la seguridad; las tasas municipales, el impuesto sobre construcciones y la notaría y el registro de la obra nueva; los seguros y garantías que exige la ley, incluida la de las cantidades entregadas a cuenta cuando se vende sobre plano; el coste financiero, que crece con cada mes de retraso aunque no se gaste un euro más en construir; lo que cuesta la sociedad titular mientras el activo no produce, y la comercialización y la postventa. Restar el suelo al precio de venta y llamar margen a la diferencia es la forma más habitual de empezar una operación que nunca fue rentable. Y el coste de construir se decide casi entero en el papel: el solar y lo que diga el estudio geotécnico, la geometría del edificio, el sistema constructivo y las calidades. Una vez redactado el proyecto, cambiar cualquiera de esas cuatro cosas ya no es un ajuste: es un modificado.

En un contrato a precio cerrado el contratista no puede pedir aumento porque suban los jornales o los materiales; sí puede pedirlo cuando un cambio en el plano produce más obra y el propietario lo ha autorizado. Ahí está la partida entera: el modificado que se autoriza de palabra a pie de obra es el que después se cobra. Por eso el contrato tiene que decir quién puede autorizar un cambio, con qué documento y con qué precio pactado de antemano. El calendario de pagos también hay que escribirlo: sin pacto ni costumbre en contrario, el Código Civil sitúa el pago del precio de la obra en el momento de la entrega. Y cuando ambas partes contratan como empresas hay dos límites que no dependen de la negociación: el procedimiento de comprobación de lo certificado no puede durar más de treinta días naturales, y el plazo de pago no puede ampliarse por pacto más allá de sesenta.

Un presupuesto no se controla con una cifra sino con tres: lo comprometido en contratos firmados, lo incurrido y certificado, y lo previsto hasta el final. La desviación aparece siempre en la tercera, que es justamente la que nadie tiene actualizada: una obra al sesenta por ciento de ejecución con el ochenta por ciento del presupuesto ya comprometido está desviada, aunque el gasto del mes todavía cuadre. Tres disciplinas hacen casi todo el trabajo. Cada certificación se valida contra el contrato y contra la obra realmente ejecutada antes de pagarla. La contingencia es una partida con importe y criterio de uso, no un colchón que se consume en marzo. Y las retenciones pactadas se aplican de verdad, porque un remate pendiente se negocia antes del último pago y no después. Hay además una cola fiscal que casi nunca se anticipa: el impuesto municipal sobre construcciones, instalaciones y obras se liquida dos veces. Una provisional a cuenta al conceder la licencia o al presentar la declaración responsable, y otra definitiva al terminar, sobre el coste real y efectivo que comprueba el Ayuntamiento. Una obra que se va de presupuesto se va también de impuesto. La base es el coste de ejecución material: no entran ni el IVA, ni las tasas, ni los honorarios de los profesionales, ni el beneficio empresarial del contratista, y separar bien esas partidas en la certificación es lo que evita pagar de más en la liquidación definitiva.

La cláusula penal solo hace lo que el contrato le pida. El Código Civil establece que, salvo pacto en contrario, la pena sustituye a la indemnización de daños y al abono de intereses: un contrato que se limita a fijar una cantidad diaria está poniendo techo a lo que usted podrá reclamar, aunque el retraso le cueste mucho más en financiación o en rentas no percibidas. Si quiere conservar ambas cosas, hay que pactar expresamente que se acumulan. Conviene saber otras dos: el contratista no puede liberarse pagando la pena salvo que el contrato se lo haya reservado, y el juez modera equitativamente la pena cuando la obligación se ha cumplido en parte, de modo que una penalización desmesurada no se sostiene sola. Lo que sí se sostiene es una calibrada sobre el coste real de un día de retraso, con una lista cerrada de causas que amplían el plazo.

En la Comunidad de Madrid la licencia urbanística es hoy la excepción tasada: solo están sujetos a ella los actos que enumera el artículo 152 de la Ley del Suelo, y todo lo demás va por declaración responsable. Esa lista recoge en lo esencial lo que la ley estatal obliga a resolver de forma expresa, entre ello las obras de edificación de nueva planta, donde además el silencio administrativo es negativo: el tiempo, por sí solo, no concede nada. Donde cabe declaración responsable se puede iniciar desde el día en que se presenta, pero eso no equivale a tener licencia: si hay inexactitud, falsedad u omisión de carácter esencial en lo declarado, se pierde el derecho a continuar desde el momento en que la Administración lo constata, con obligación de restituir la situación anterior. El riesgo de calendario no está tanto en lo que tarde el Ayuntamiento como en lo que ocurre si lo presentado no era exacto.

Dos cosas cambian la factura. La primera: en las ejecuciones de obra que resultan de contratos formalizados directamente entre promotor y contratista y que tienen por objeto la urbanización de terrenos o la construcción o rehabilitación de edificaciones, el sujeto pasivo se invierte. El contratista factura sin repercutir IVA y es el destinatario quien declara el impuesto, regla que alcanza también a los subcontratistas. Es de lo que más veces se factura mal en una obra, y una cuota repercutida donde no procedía no da derecho a deducir. La segunda: esas mismas ejecuciones tributan al tipo reducido cuando el edificio se destina principalmente a viviendas, y el tipo importa igual con inversión del sujeto pasivo, porque es el que el promotor tiene que autorrepercutirse. Ahora bien, «rehabilitación» tiene definición legal estricta —más de la mitad del coste del proyecto en estructura, fachadas o cubiertas, y un coste total que supere la cuarta parte del precio de adquisición o del valor de mercado previo, descontado en ambos casos el suelo—, y quedarse por debajo de ese umbral cambia el tratamiento de toda la obra.