En la compraventa de un inmueble entre empresas, la factura fiscal no la decide el precio: la decide si la operación va por IVA o por ITP. El IVA se deduce y el ITP no: el ITP se incorpora al valor de adquisición y solo vuelve con los años, vía amortización. Sobre un millón de euros esa diferencia son decenas de miles que salen o no salen de la caja, y en buena parte se elige.
El dilema fiscal en la transmisión de inmuebles corporativos
La regla, antes del detalle: si el inmueble lo vende su promotor y es la primera entrega de la edificación, la operación lleva IVA. Si es una segunda o ulterior entrega, está exenta de IVA y tributa por ITP, salvo que vendedor y comprador renuncien a esa exención, cosa que solo pueden hacer si el comprador tiene derecho a deducir (artículo 20, apartados Uno.22.º y Dos, de la Ley 37/1992 (texto consolidado en el BOE, se abre en otra pestaña)).
El IVA y el ITP en su modalidad de transmisiones patrimoniales onerosas son incompatibles: la operación paga uno o el otro, nunca los dos (artículo 7.5 del texto refundido aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993 (texto consolidado en el BOE, se abre en otra pestaña)). Lo que sí se suma cuando la operación va por IVA es la cuota gradual de actos jurídicos documentados, y en la Comunidad de Madrid esa cuota se duplica precisamente cuando ha habido renuncia. Por eso la comparación útil no es IVA contra ITP, sino ITP contra IVA más AJD, y depende de una sola variable: cuánto IVA puede deducirse el comprador.
La clave para discernir qué impuesto aplicar reside en la naturaleza de la transmisión y el perfil de los intervinientes. No es lo mismo la primera entrega de una edificación por parte de un promotor que la segunda o ulterior transmisión de un inmueble entre empresas. Factores como la afectación del inmueble a una actividad económica, la condición de empresario o profesional de las partes, y la posibilidad de renunciar a ciertas exenciones, son determinantes para una correcta planificación fiscal.
¿Cuándo se aplica el IVA en las operaciones inmobiliarias corporativas?
Primeras entregas y ulteriores entregas de edificaciones
El Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) se aplica, con carácter general, a las entregas de bienes y prestaciones de servicios realizadas por empresarios o profesionales en el desarrollo de su actividad económica. En el sector inmobiliario, el IVA grava principalmente las «primeras entregas» de edificaciones, es decir, aquellas ventas realizadas directamente por el promotor o constructor del inmueble. El tipo general de IVA en España es del 21 % para locales, oficinas y naves industriales; la venta de viviendas nuevas tributa al 10 %, y el tipo del 4 % queda reservado a las viviendas calificadas administrativamente como de protección oficial de régimen especial o de promoción pública cuando la entrega la efectúa su promotor (artículo 91.Dos.1.6.º de la Ley 37/1992). Las demás viviendas protegidas, como las de régimen general, tributan con carácter general al 10 %.
Conviene precisar cuándo una entrega del promotor deja de ser la primera, porque de ahí sale casi toda la confusión: si la edificación se ha utilizado de forma ininterrumpida durante dos años o más por su propietario, por titulares de derechos reales de goce o disfrute o por arrendatarios sin opción de compra, la venta posterior ya no es primera entrega y queda exenta, salvo que quien compra sea justamente quien la venía utilizando (artículo 20.Uno.22.º A de la Ley 37/1992). Una nave que el promotor terminó y tuvo alquilada tres años se vende, por tanto, como segunda entrega, aunque nunca haya cambiado de dueño.
Las segundas y ulteriores entregas están exentas de IVA y, por tanto, sujetas a ITP. La exención evita duplicar el IVA a lo largo de la vida del inmueble, pero no es absoluta: puede renunciarse, y ahí es donde se decide el coste de la operación.
La renuncia a la exención del IVA: una estrategia clave
La renuncia a la exención del IVA, contemplada en el artículo 20.Dos de la Ley del IVA, permite que una segunda o ulterior entrega de un inmueble, que en principio estaría exenta, tribute finalmente por IVA. Para que esta renuncia sea válida, deben cumplirse requisitos estrictos:
- tanto el vendedor como el comprador deben ser empresarios o profesionales
- el comprador debe tener derecho a la deducción total o parcial del IVA soportado en la adquisición o, si no lo tiene en ese momento, el destino previsible del inmueble debe habilitarle para deducir, total o parcialmente
Esta opción es particularmente beneficiosa en operaciones entre empresas que pueden deducirse el IVA soportado, ya que les permite transformar un coste no deducible (el ITP) en un impuesto deducible (el IVA). Por ejemplo, si una sociedad adquiere una nave industrial usada de otra empresa para su actividad, la renuncia a la exención del IVA permitirá al comprador deducirse ese 21 % de IVA, mientras que, de no renunciar, debería abonar el ITP, que sería un coste fiscal definitivo. La renuncia debe comunicarse de forma fehaciente al comprador con carácter previo o simultáneo a la entrega y justificarse con una declaración suscrita por él, en la que haga constar su condición de sujeto pasivo con derecho a la deducción total o parcial del impuesto soportado o que el destino previsible del inmueble le habilita para deducir, total o parcialmente (artículo 8.1 del Reglamento del IVA, aprobado por el Real Decreto 1624/1992). El reglamento no exige que consten en escritura pública, aunque en la práctica ambas suelan recogerse en la propia escritura de compraventa.
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Hablar con el despachoEl impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP) en el contexto empresarial
El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas (ITP) grava la transmisión de bienes inmuebles cuando la operación no está sujeta o está exenta de IVA. Es el impuesto que se aplica típicamente a la compra de inmuebles de segunda mano entre particulares, pero también a operaciones corporativas cuando no se cumplen las condiciones para la aplicación del IVA o no se ha renunciado a su exención.
La gestión autonómica del ITP y sus tipos
El ITP es un impuesto de gestión autonómica, lo que significa que su tipo impositivo y las posibles bonificaciones varían significativamente en función de la Comunidad Autónoma donde se encuentre el inmueble. Por ejemplo, en la Comunidad de Madrid el tipo general del ITP en la transmisión de inmuebles es del 6 %, y se aplica igual a una vivienda usada que a un local o a una nave; junto a él conviven medidas pensadas solo para vivienda —el tipo reducido del 4 % para familias numerosas y las bonificaciones en la compra de vivienda de hasta 250.000 euros—, que no alcanzan a los inmuebles afectos a una actividad empresarial. En Cataluña, desde el 27 de junio de 2025, el Decret llei 5/2025, de 25 de marzo, dio nueva redacción al artículo 641-1 del libro sexto del Codi tributari de Catalunya: la transmisión de inmuebles ya no tributa a un tipo fijo, sino al tipo medio que resulta de aplicar una tarifa progresiva por tramos —10 % hasta 600.000 €, 11 % sobre el exceso hasta 900.000 €, 12 % hasta 1.500.000 € y 13 % a partir de esa cifra—. Conviene subrayar que se trata de un tipo medio y no de un tipo único: una nave industrial de 1.000.000 € soporta 105.000 € de ITP, esto es, un 10,5 % efectivo, y el tipo efectivo no supera el 11 % hasta rebasar los 1.500.000 € (una operación de 5.000.000 € tributa al 12,4 %). Junto a esta tarifa existe un tipo agravado del 20 %, pero circunscrito a la transmisión de viviendas cuando el adquirente es gran tenedor y a la de edificios enteros de viviendas, con exclusión expresa de los inmuebles destinados a sede social o centro de trabajo del propio adquirente; por tanto, no alcanza a naves, oficinas ni locales. En la Comunitat Valenciana el tipo general bajó del 10 % al 9 % para los hechos imponibles devengados desde el 1 de junio de 2026, por el artículo 33 de la Ley 5/2025, de 30 de mayo, de la Generalitat, que dio nueva redacción al artículo 13.Uno de la Ley 13/1997; se mantiene, no obstante, el tipo del 11 % cuando el valor del inmueble transmitido o del derecho que se constituya o ceda sobre él supera el millón de euros, tramo en el que se sitúa buena parte de las operaciones corporativas.
La base imponible y el coste no deducible para las empresas
La base imponible del ITP se calcula sobre el valor de referencia de catastro o el valor escriturado, eligiéndose el mayor, lo que exige una cuidadosa valoración para evitar liquidaciones complementarias. Para las empresas, el ITP no se deduce como gasto del ejercicio: forma parte del precio de adquisición del inmueble (norma de registro y valoración 2.ª del Plan General de Contabilidad, aprobado por el Real Decreto 1514/2007), de modo que sólo se recupera con el tiempo, vía amortización de la construcción —nunca del suelo— (artículos 10.3 y 12.1 de la Ley 27/2014 (texto consolidado en el BOE, se abre en otra pestaña)) o al transmitir el activo. El IVA soportado, en cambio, se deduce de forma inmediata cuando el adquirente tiene derecho a deducción, y ese adelanto de años en la recuperación del impuesto es lo que convierte esta diferencia en un factor crítico de la planificación de la inversión.
¿Qué diferencia hay entre IVA e ITP y cuál conviene aplicar?
La elección entre IVA e ITP en la fiscalidad de operaciones inmobiliarias corporativas no es meramente técnica, sino profundamente estratégica. La principal diferencia radica en la deducibilidad: el IVA, al ser un impuesto indirecto, es deducible para las empresas en el ejercicio de su actividad, lo que implica que no supone un coste final siempre que el comprador tenga derecho a su deducción. Por el contrario, el ITP es un coste no deducible que incrementa el valor de adquisición del inmueble, afectando directamente a la rentabilidad de la inversión y al flujo de caja de la empresa.
La decisión se reduce a una pregunta: ¿qué parte del IVA soportado va a poder deducirse el comprador?
- Si la deducción es plena, renunciar suele salir a cuenta. El IVA —21 % en naves, locales y oficinas, o 10 % si es vivienda nueva— se deduce y, en su caso, se compensa o se solicita su devolución, de modo que el coste que queda es la cuota gradual de AJD. Enfrente hay un ITP que, según la comunidad autónoma, va desde el 6 % de la Comunidad de Madrid hasta el 13 % del tramo más alto de la tarifa catalana y que no es gasto deducible del ejercicio, sino que se incorpora al valor de adquisición del inmueble.
- Si la deducción es parcial o nula, renunciar suele salir caro. Es el caso del comprador cuya actividad está exenta y no genera derecho a deducir: arrendamiento de vivienda, sanidad, enseñanza, seguros o actividad financiera. Ese comprador se queda con un IVA que no recupera y encima paga AJD. La comparación pasa a ser 21 % no deducible más AJD contra el ITP de la comunidad autónoma, y el resultado se da la vuelta.
Además, cuando la operación tributa por IVA queda sujeta también a la cuota gradual de Actos Jurídicos Documentados, y conviene mirar el tipo autonómico caso por caso: en Madrid el tipo general es del 0,75 %, pero se eleva al 1,5 % precisamente en las escrituras en las que se ha renunciado a la exención del IVA (artículos 35 y 36 del Decreto Legislativo 1/2010 (texto consolidado en el BOE, se abre en otra pestaña)); en Andalucía el tipo general es del 1,2 % (artículo 49 de la Ley 5/2021), sin recargo por renuncia.
Una nave de 1.000.000 € en Madrid: 60.000 € de ITP o 15.000 € de AJD
Una sociedad compra una nave industrial usada por 1.000.000 € en la Comunidad de Madrid. Los supuestos, que son los que hacen válidas las cifras:
- vendedor y comprador son empresarios o profesionales y la nave está afecta a su actividad;
- el comprador tiene derecho a deducir la totalidad del IVA soportado;
- es una segunda entrega, de modo que la venta está exenta de IVA salvo renuncia;
- el precio pactado no es inferior al valor de referencia que, en su caso, tenga asignado el inmueble, que es el suelo de la base imponible del ITP;
- se aplican los tipos vigentes en la Comunidad de Madrid a la fecha de este artículo.
Con esos supuestos, los dos caminos:
- Escenario 1 (Sin renuncia a la exención del IVA): La operación estaría exenta de IVA y sujeta a ITP. Con un tipo general del 6 % en Madrid, el comprador debería pagar 60.000 € de ITP. Este importe sería un coste definitivo para la empresa, que se sumaría al precio de adquisición.
- Escenario 2, con renuncia a la exención. Si ambas partes cumplen los requisitos, la operación tributa por IVA al 21 % (210.000 €) y por AJD al 1,5 %, que es el tipo que la Comunidad de Madrid aplica a las escrituras en las que se ha renunciado a la exención del IVA y no el general del 0,75 %: 15.000 €. Al mediar renuncia opera además la inversión del sujeto pasivo (artículo 84.Uno.2.º e de la Ley 37/1992): es el propio comprador quien autorrepercute y deduce esos 210.000 € en la misma declaración, sin desembolso efectivo si tiene derecho a la deducción plena. El único coste que la operación no recupera son los 15.000 € de AJD, que se incorporan al valor de adquisición del inmueble.
- La diferencia. 60.000 € de coste definitivo frente a 15.000 €: 45.000 € sobre un millón, un 4,5 % del precio. Y no es solo el importe. Los 60.000 € del primer escenario únicamente se recuperan por la vía de la amortización, y solo en la parte que corresponde a la construcción, nunca al suelo; en el segundo, los 210.000 € de IVA ni siquiera llegan a salir de la caja.
Comprar la sociedad en lugar del inmueble: cuándo Hacienda lo trata como si hubiera comprado el inmueble
Un aspecto importante a considerar es la adquisición de sociedades con inmuebles en su activo. Generalmente, la transmisión de acciones o participaciones está exenta de IVA e ITP. Sin embargo, el artículo 338.2 de la Ley 6/2023, de 17 de marzo, de los Mercados de Valores y de los Servicios de Inversión —que desde el 7 de abril de 2023 sustituye al derogado artículo 314 del texto refundido de la Ley del Mercado de Valores— establece una excepción para evitar la elusión fiscal. Si la transmisión de participaciones tiene como finalidad principal evitar el pago de impuestos que habrían gravado la transmisión directa de los inmuebles (IVA o ITP), la operación se someterá al régimen fiscal que correspondería a la compraventa de bienes inmuebles. La ley presume, salvo prueba en contrario, que existe ese ánimo elusorio, entre otros supuestos, cuando se obtiene el control de una sociedad cuyo activo esté formado en al menos un 50 % por inmuebles radicados en España no afectos a actividades empresariales o profesionales; al tratarse de una presunción, el adquirente puede probar lo contrario y evitar así que la operación tribute como transmisión de inmuebles.
La comprobación es especialmente relevante en estructuras de holding que gestionan patrimonio inmobiliario. Las sociedades holding tienen la exención del 95 % en dividendos y en plusvalías por venta de participaciones (artículo 21 de la Ley 27/2014), pero necesitan actividad real: sin ella, la Agencia Tributaria puede tratarlas como estructuras artificiales.
Lo que este artículo no resuelve
Lo anterior compara la entrega de una edificación ya construida. Quedan fuera cuatro cosas, y cada una puede cambiar el resultado:
- los terrenos: la entrega de suelo rústico o no edificable tiene su propia exención (artículo 20.Uno.20.º de la Ley 37/1992) y no sigue la regla de primera y segunda entrega;
- los arrendamientos, las opciones de compra, las permutas de solar por obra futura y las aportaciones no dinerarias, que tienen reglas propias y no se resuelven con este árbol;
- la regularización de deducciones del vendedor cuando el inmueble sigue dentro del periodo de regularización de bienes de inversión, que puede convertir una venta exenta en un coste para quien vende y explicar por qué a veces es el vendedor, y no el comprador, quien pide la renuncia;
- los tipos autonómicos, que cambian con cada ley de presupuestos: los citados aquí son los vigentes a la fecha del artículo y hay que confirmarlos en la comunidad donde radique el inmueble.
