El mercado inmobiliario corporativo en España afronta 2026 en un entorno en el que el Banco Central Europeo ha vuelto a elevar sus tipos de interés de referencia: la facilidad de depósito pasó del 2 % al 2,25 % con efectos desde el 17 de junio de 2026. En este contexto, la desinversión de activos no estratégicos se consolida como una herramienta fundamental para las empresas que buscan optimizar sus balances, generar liquidez o reenfocar su actividad principal.
Motivos estratégicos para la desinversión en carteras inmobiliarias corporativas
La decisión de desinvertir en activos inmobiliarios corporativos no responde únicamente a la necesidad de liquidez, sino a una visión estratégica más profunda orientada a la eficiencia y el crecimiento sostenible. Las empresas, en un entorno económico que valora la agilidad y la especialización, buscan alinear su patrimonio inmobiliario con sus objetivos de negocio principales. La desinversión permite liberar capital inmovilizado en propiedades que ya no cumplen una función estratégica, como oficinas o naves industriales obsoletas, para redirigirlo hacia inversiones más rentables o para financiar la expansión en el core business.
Además, la optimización del balance es un factor crucial. Al desprenderse de activos que generan costes de mantenimiento, impuestos y depreciación, las empresas pueden mejorar sus ratios financieros y reducir su endeudamiento. Este proceso es especialmente relevante en el actual panorama, donde la inversión inmobiliaria en España sigue siendo atractiva para fondos institucionales y grandes inversores, lo que facilita la salida de activos. La desinversión también puede ser una respuesta a cambios normativos o a la necesidad de adaptarse a nuevas tendencias del mercado, como la creciente demanda de sostenibilidad y eficiencia energética en los inmuebles.
¿Cuáles son las principales estrategias de desinversión inmobiliaria?
Existen diversas modalidades de desinversión en el ámbito inmobiliario corporativo, cada una con sus propias implicaciones y ventajas, que deben ser evaluadas cuidadosamente según los objetivos de la empresa. La elección de la estrategia adecuada dependerá de factores como la urgencia de la liquidez, la situación fiscal de la compañía y el tipo de activo a desinvertir.
- Sale & Leaseback: Esta estrategia implica la venta de un inmueble a un inversor, con un contrato de arrendamiento simultáneo por parte del vendedor. Permite a la empresa liberar capital de sus activos inmobiliarios sin interrumpir sus operaciones, manteniendo el uso del espacio. Es una opción atractiva para compañías que necesitan liquidez inmediata, pero desean seguir utilizando sus instalaciones, como es el caso de una empresa manufacturera que vende su fábrica pero la arrienda a largo plazo.
- Venta directa de activos: Consiste en la enajenación individual o en bloque de propiedades inmobiliarias no estratégicas. Esta opción es ideal para activos que no son esenciales para la operativa diaria de la empresa o que se encuentran en ubicaciones no prioritarias. La venta de una nave logística en desuso o de un terreno urbanizable son ejemplos claros de esta modalidad, buscando maximizar el valor de cada activo en el mercado.
- Venta de sociedades inmobiliarias (SPVs): En ocasiones, los activos inmobiliarios corporativos se encuentran bajo la titularidad de Sociedades Vehículo (Special Purpose Vehicles o SPVs). La desinversión puede realizarse a través de la venta de las participaciones o acciones de estas sociedades, lo que simplifica el proceso de transmisión, especialmente en carteras de gran volumen. Conviene tener presente, no obstante, que el artículo 338 de la Ley 6/2023, de 17 de marzo, de los Mercados de Valores y de los Servicios de Inversión —que sustituyó al artículo 314 del texto refundido de la Ley del Mercado de Valores, derogado por esa misma ley— exceptúa de la exención en IVA y en ITPAJD las transmisiones de valores no admitidos a negociación con las que se hubiera pretendido eludir el pago de los tributos que habrían gravado la transmisión de los inmuebles de la sociedad: en tal caso la operación tributa como transmisión onerosa de bienes inmuebles. La ley presume esa intención elusoria, salvo prueba en contrario, cuando se obtiene el control de una entidad cuyo activo está formado al menos en un 50 % por inmuebles situados en España no afectos a actividades empresariales o profesionales. La venta del vehículo societario no es, por sí sola, una ventaja fiscal: obliga a comprobar caso por caso si concurre alguno de esos supuestos. Este enfoque es común en operaciones corporativas complejas y en la gestión de family offices con patrimonio empresarial.
- Joint Ventures y acuerdos de coinversión: Otra vía es la formación de alianzas estratégicas con inversores o promotores para desarrollar o gestionar conjuntamente ciertos activos inmobiliarios, para posteriormente desinvertir en el proyecto conjunto. Esto permite compartir riesgos y aprovechar el conocimiento especializado de terceros, siendo útil para proyectos de desarrollo de suelo o de rehabilitación de inmuebles que requieren una inversión significativa.
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Hablar con el despachoConsideraciones legales y fiscales clave en la desinversión
El proceso de desinversión inmobiliaria corporativa en España requiere un profundo conocimiento de la normativa legal y fiscal para evitar contingencias y optimizar el resultado de la operación.
La due diligence del activo
La due diligence inmobiliaria es un paso ineludible, donde se analiza exhaustivamente la situación jurídica, urbanística, técnica y fiscal del activo, identificando posibles riesgos y valorando su impacto.
Obligaciones tributarias en la venta de inmuebles
Desde el punto de vista fiscal, la venta de inmuebles por parte de una empresa puede generar diversas obligaciones tributarias:
- El Impuesto sobre Sociedades (IS) gravará el beneficio de la operación, que se determina por la diferencia entre el valor de transmisión y el valor neto contable del activo y se integra en la base imponible a través del resultado contable (artículo 10.3 de la Ley 27/2014 (texto consolidado en el BOE, se abre en otra pestaña), del Impuesto sobre Sociedades).
- Dependiendo de la naturaleza del inmueble y de la operación, podría aplicarse el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) o el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP), si la transmisión está sujeta a IVA pero exenta del mismo.
- La plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) también debe considerarse, con dos matices decisivos tras el Real Decreto-ley 26/2021, de 8 de noviembre: no se produce la sujeción al impuesto cuando el contribuyente acredita que no ha existido incremento de valor del terreno entre las fechas de adquisición y de transmisión (artículo 104.5 del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales) y, cuando el incremento real es inferior a la base que resulta del método objetivo —valor catastral del suelo multiplicado por los coeficientes aprobados—, el contribuyente puede pedir que la base imponible sea ese incremento real (artículo 107.5). La comparación se refiere solo al suelo: en inmuebles con suelo y construcción se aplica tanto al valor de adquisición como al de transmisión la proporción que representa el valor catastral del terreno sobre el valor catastral total. En desinversiones de activos obsoletos vendidos por debajo de su precio de adquisición, comprobar ambos supuestos evita ingresar una cuota indebida.
La planificación fiscal estratégica, incluyendo la consideración de estructuras societarias como los holdings o las SOCIMIs, puede ser crucial para mitigar la carga impositiva.
¿Cómo es el proceso de desinversión y valoración de activos?
La desinversión de carteras inmobiliarias corporativas es un proceso metódico que abarca varias fases, desde la preparación inicial hasta el cierre de la operación, y donde la valoración precisa de los activos juega un papel central. Una adecuada preparación y ejecución son determinantes para maximizar el valor de venta y minimizar los riesgos.
La primera fase incluye la definición de la estrategia de desinversión, el análisis de la cartera de activos y la preparación de la documentación legal y técnica necesaria para la due diligence inmobiliaria. Posteriormente, se procede a la valoración de los inmuebles, utilizando métodos como el descuento de flujos de caja, el método comparativo o el de coste de reposición, para determinar un precio de mercado realista. En el actual mercado inmobiliario español, que se prevé que mantenga un crecimiento en la inversión, una valoración precisa es fundamental para atraer a los inversores adecuados.
Comercialización y cierre de la operación
La comercialización del activo o cartera se realiza a través de canales especializados, buscando inversores institucionales, fondos de inversión o family offices que tienen un gran apetito por el sector inmobiliario español. Pero la decisión que ordena todo lo anterior es previa a la comercialización: vender el inmueble o vender la sociedad que lo tiene. Vender el inmueble tributa según el caso por IVA o por transmisiones patrimoniales, y deja la sociedad viva con la plusvalía dentro, pendiente de decidir qué se hace con ella. Vender las participaciones traslada al comprador la sociedad entera, con todo su pasivo conocido y desconocido, y por eso ningún comprador informado la acepta sin una revisión previa que alarga el calendario. Y hay un tercer término que casi nunca se pone en la hoja de cálculo: lo que cuesta conservar el activo un año más —IBI, comunidad, seguro, mantenimiento, financiación— mientras se espera un precio mejor. Esa cifra es la que convierte «esperar» en una decisión y no en una ausencia de decisión.
