La inversión inmobiliaria en el sector hotelero español alcanzó 4.275 millones de euros en 2025, el segundo mejor registro tras 2018, según el informe de inversión hotelera en España de Colliers correspondiente a ese ejercicio. Pero quien va a comprar un hotel no decide sobre el mercado: decide sobre dos preguntas, y las dos se contestan antes de firmar. La primera es qué compra, el inmueble solo o el negocio en marcha. La segunda es quién explota después, usted o un operador. De esas dos respuestas cuelgan el impuesto que paga en la compra —deducible o coste hundido—, si la plantilla y las deudas del explotador vienen con el activo, qué vehículo cabe y cuánto costará salir.
¿Qué se compra: el inmueble o el negocio?
Las dos operaciones se parecen en el precio y en poco más. Si compra el inmueble solo, adquiere un activo y después decide qué hacer con él. Si compra el negocio en marcha —el inmueble con su mobiliario, sus contratos, sus licencias y su plantilla—, adquiere una unidad económica autónoma, y eso le sitúa en otro régimen: el artículo 7.1.º de la Ley 37/1992 (texto consolidado en el BOE, se abre en otra pestaña) del IVA deja no sujeta al impuesto la transmisión de un conjunto de elementos que constituyan una unidad económica autónoma capaz de desarrollar una actividad por sus propios medios, y el artículo 7.5 del texto refundido de la Ley del ITP y AJD envía a Transmisiones Patrimoniales Onerosas los inmuebles incluidos en una transmisión de patrimonio empresarial que, precisamente por eso, no queda sujeta al IVA.
La consecuencia práctica es directa: cuando se compra el negocio no hay IVA que renunciar ni que deducir, el impuesto indirecto es Transmisiones Patrimoniales y es coste. Y con el negocio vienen dos obligaciones que no vienen con el ladrillo:
- La plantilla. El artículo 44 del Estatuto de los Trabajadores impone la subrogación del adquirente en los derechos y obligaciones laborales y de Seguridad Social del anterior titular, y su apartado 3 mantiene a comprador y vendedor solidariamente responsables durante tres años de las obligaciones laborales nacidas antes de la transmisión y no satisfechas.
- Las deudas tributarias de la explotación. El artículo 42.1.c) de la Ley General Tributaria (texto consolidado en el BOE, se abre en otra pestaña) hace responsable solidario a quien sucede en la titularidad o el ejercicio de una actividad económica por las obligaciones tributarias contraídas por el anterior titular y derivadas de ese ejercicio. La propia norma excluye dos supuestos: la adquisición de elementos aislados que no permitan continuar la actividad, y la compra de la explotación de un deudor concursado dentro del procedimiento concursal. El artículo 175.2 de la misma ley permite acotarla: con la conformidad del titular actual puede pedirse una certificación detallada de deudas, sanciones y responsabilidades, que la Administración ha de expedir en el plazo de tres meses; si la expide sin mencionar ninguna, o no la expide en plazo, esa responsabilidad decae. Al revés también funciona, y es lo que suele olvidarse: cuando no se solicita el certificado, la responsabilidad alcanza además a las sanciones impuestas o que puedan imponerse.
Por eso el calendario de una compra de negocio hotelero no lo marca el borrador del contrato, sino esa certificación: pedirla tarde, o no pedirla, es firmar a ciegas sobre un pasivo que no está en el balance.
¿Qué marco jurídico regula la inversión hotelera?
La inversión en el sector hotelero en España no solo requiere una visión estratégica de mercado, sino también un profundo entendimiento del complejo marco jurídico que lo regula. La normativa es esencial para garantizar la viabilidad y legalidad de cualquier proyecto, abarcando desde el uso del suelo hasta la operativa diaria del establecimiento. En España, las competencias en materia de turismo están transferidas a las comunidades autónomas, lo que implica que cada región ha desarrollado su propia legislación, generando diferencias significativas en los requisitos y trámites. Por ello, es crucial realizar un análisis pormenorizado de la normativa aplicable en la localización específica del proyecto.
Normativa urbanística y licencias de actividad
La elección de la ubicación es un factor determinante que debe ir acompañada de un riguroso estudio urbanístico. Es imprescindible verificar que el terreno o inmueble seleccionado sea compatible con el uso hotelero, conforme al Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) local, y que cumpla con las normativas municipales y autonómicas sobre usos del suelo. Las restricciones pueden ser considerables, especialmente en zonas costeras, rurales o protegidas, donde, en el litoral, la Ley 22/1988, de Costas, prohíbe con carácter general las edificaciones destinadas a residencia o habitación en la servidumbre de protección —y su Reglamento General, aprobado por el Real Decreto 876/2014, precisa que la prohibición incluye las hoteleras, cualquiera que sea su régimen de explotación—, una franja de 100 metros desde el límite interior de la ribera del mar que se reduce a 20 en los suelos ya clasificados como urbanos a la entrada en vigor de la ley; y donde la ordenación de la zona de influencia, de 500 metros como mínimo, debe evitar las pantallas arquitectónicas y la acumulación de volúmenes, sin que la densidad de edificación pueda superar la media del suelo urbanizable programado o apto para urbanizar del término municipal. Las alturas y la densidad turística las fijan el planeamiento urbanístico, la normativa autonómica y, en su caso, la ambiental. Además de la compatibilidad urbanística, es fundamental obtener la licencia de actividad o de apertura, que es el título que permite abrir y que se concede tras comprobar las condiciones técnicas, de seguridad y accesibilidad. Este proceso suele requerir un proyecto técnico firmado por arquitecto o ingeniero y una memoria descriptiva detallada.
Regulación turística específica
Más allá de las licencias urbanísticas y de actividad, los establecimientos hoteleros necesitan una autorización de funcionamiento y actividad turística, conocida comúnmente como licencia turística. Esta licencia es la autorización administrativa que habilita para ejercer la actividad y que clasifica el establecimiento; no acredita por sí sola que se cumpla el resto de la normativa aplicable, que se comprueba por separado. Su tramitación varía significativamente entre comunidades autónomas y, en muchos casos, también a nivel municipal, pudiendo adoptar la forma de:
- una declaración responsable
- una inscripción en el registro turístico
- una autorización municipal específica
Por ejemplo, la Comunidad de Madrid cuenta con decretos específicos que regulan la ordenación de los establecimientos hoteleros, mientras que otras comunidades como Cataluña o Galicia tienen sus propias regulaciones detalladas para el registro de viviendas turísticas. Antes de firmar conviene tener a la vista dos documentos concretos: la ficha del establecimiento en el registro turístico de la comunidad autónoma y la licencia municipal de actividad con su último cambio de titularidad. Sin ellos no se sabe qué se está comprando, y el incumplimiento se paga con sanción y con el cierre del establecimiento. Este artículo no puede decirle qué exige su caso: la competencia es autonómica y municipal, de modo que lo que vale para un hotel en Madrid no vale para uno en Canarias ni para uno en Baleares, y la norma aplicable es la vigente en la fecha en que se tramite.
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Hablar con el despacho¿Qué vehículo, y quién explota?
Lo que sigue supone tres cosas, y si alguna no se cumple el resultado cambia: que el comprador es una sociedad española que tributa en régimen general; que el hotel está construido y en explotación, no en obra ni por promover; y que el inmueble está en la Comunidad de Madrid, cuyo tipo de Transmisiones Patrimoniales es el que se usa más abajo. Con esos supuestos, la estructura societaria no se elige por su nombre, sino por dos respuestas: quién va a explotar el hotel, y en cuánto tiempo se piensa salir.
Vehículos de inversión: SPV y SOCIMIs
Para la inversión hotelera, es habitual el uso de Special Purpose Vehicles (SPV) o sociedades vehículo, que permiten aislar el riesgo de cada proyecto en una entidad jurídica independiente. Esto es especialmente útil en operaciones de compra de hoteles o de suelo para desarrollo hotelero, donde se busca limitar la responsabilidad a los activos de la SPV. La flexibilidad de estas estructuras facilita la entrada y salida de inversores, así como la obtención de financiación específica para el proyecto.
Por otro lado, las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMIs) se han consolidado como un vehículo eficiente para la inversión inmobiliaria en España, incluyendo el sector hotelero. Inspiradas en los REITs internacionales, las SOCIMIs ofrecen un régimen fiscal favorable, aunque no una exención completa: la sociedad tributa al tipo del 0 % en el Impuesto sobre Sociedades (artículo 9.1 de la Ley 11/2009 (texto consolidado en el BOE, se abre en otra pestaña)), pero desde los periodos impositivos iniciados en 2021 soporta además un gravamen especial del 15 % sobre la parte de los beneficios del ejercicio que no distribuya y que proceda de rentas no gravadas al tipo general (artículo 9.4 de esa misma ley, introducido por la Ley 11/2021 (texto consolidado en el BOE, se abre en otra pestaña) y autoliquidable en el modelo 237), siempre que cumplan sus requisitos, entre ellos un régimen de reparto obligatorio de dividendos que el artículo 6 de la Ley 11/2009 gradúa según el origen del beneficio y que obliga a distribuir el 100 % de los procedentes de dividendos o participaciones en beneficios distribuidos por las entidades a que se refiere su artículo 2.1, al menos el 50 % de los derivados de la transmisión de inmuebles y de acciones o participaciones —el resto debe reinvertirse en el plazo de tres años— y al menos el 80 % del resto de los beneficios obtenidos, que son fundamentalmente las rentas del arrendamiento, debiendo adoptarse el acuerdo de distribución dentro de los seis meses posteriores a la conclusión de cada ejercicio. Ese reparto obligatorio es lo que decide si la SOCIMI le sirve: fija cuánta caja puede quedarse dentro de la sociedad para reformar el hotel o amortizar deuda, a cambio de la liquidez de un mercado como BME Growth. La segunda condición es quién explota. El régimen sólo encaja si usted va a ser propietario y arrendador, no si va a explotar el hotel por su cuenta; el porqué está en el apartado de explotación.
Las joint Ventures o alianzas estratégicas
Las Joint Ventures (JVs) o alianzas estratégicas son la forma habitual de juntar el capital de un inversor con la experiencia operativa de un gestor hotelero. Lo que decide si funcionan no es el porcentaje de cada uno, sino tres cosas que se escriben en el pacto de socios y conviene cerrar antes de aportar el dinero:
- Quién decide qué. La lista de materias reservadas —inversión por encima de un umbral, cambio de operador, endeudamiento, venta del activo— y la mayoría con la que se aprueba cada una.
- Cómo se sale. El plazo de permanencia y las cláusulas de salida (tag along, drag along), que determinan si el socio minoritario puede acompañar una venta y si el mayoritario puede arrastrarle a ella.
- Qué pasa si no hay acuerdo. El mecanismo de desbloqueo y, sobre todo, a qué precio compra uno la parte del otro cuando se activa.
Sin esas tres, una JV es un reparto de capital sin gobierno, y el desacuerdo aparece el día que hay que decidir la reforma.
Arrendamiento, management o franquicia: quién asume el riesgo
Las tres fórmulas se distinguen por dos cosas: quién se queda el resultado de la explotación y quién responde de la plantilla.
- Arrendamiento. El propietario cobra una renta —fija, variable sobre facturación o mixta— y el operador se queda el resultado del hotel y el personal. Es la fórmula que exige el régimen de SOCIMI cuando el inmueble se posee directamente —el artículo 3 de la Ley 11/2009 pide que al menos el 80 % del activo esté en inmuebles urbanos destinados al arrendamiento y que al menos el 80 % de las rentas provenga de ese arrendamiento—, y cambia recorrido al alza por ingreso previsible.
- Contrato de gestión o management. El propietario conserva el negocio y su resultado, y retribuye al gestor con un porcentaje sobre la facturación, sobre el EBITDA o una mezcla de ambos. El riesgo de explotación se queda del lado del propietario, y con frecuencia también el laboral: conviene comprobar en el contrato quién figura como empleador de la plantilla, porque no siempre es el gestor.
- Franquicia. El propietario explota por su cuenta bajo los estándares y los sistemas de reserva de una cadena, paga cánones y conserva íntegro el riesgo operativo.
La pregunta que ordena la elección no es cuál rinde más en un año bueno, sino cuánto riesgo de explotación quiere usted en su cuenta de resultados y cuál de las tres acepta el banco que financia la compra.
¿Qué Due Diligence y consideraciones fiscales exige la inversión hotelera?
La complejidad de las operaciones de inversión hotelera en España exige una fase de Due Diligence exhaustiva y una planificación fiscal meticulosa. Estos procesos son críticos para identificar riesgos, optimizar la estructura de la operación y llegar a la firma con la información necesaria para decidir.
La importancia de una Due Diligence integral
La Due Diligence es un proceso de investigación y análisis riguroso que se realiza antes de tomar una decisión de inversión importante, como la compra de un hotel. En una compra hotelera sirve para dos cosas concretas: decidir si se sigue adelante y, si se sigue, ajustar el precio y las garantías del contrato con lo que aparezca. Cubre cuatro frentes:
- Legal Inmobiliaria: Análisis del título de propiedad, situación urbanística, licencias de actividad y turísticas, contratos de arrendamiento o gestión, servidumbres y cualquier carga o gravamen que afecte al inmueble.
- Financiera: Evaluación de los estados financieros, proyecciones de flujo de efectivo, rentabilidad histórica y futura, análisis de deuda y valoración del negocio.
- Operacional: Revisión de la gestión del hotel, eficiencia de los procesos, calidad del servicio, contratos con proveedores, personal y sistemas tecnológicos.
- Comercial: Análisis del posicionamiento en el mercado, la demanda, la competencia y las tendencias del sector.
De todo ese trabajo, cinco documentos concentran la mayor parte del riesgo en una compra hotelera, y conviene pedirlos el primer día porque son los que tardan:
- Nota simple registral actualizada, con cargas, servidumbres y afecciones fiscales del inmueble.
- Certificado urbanístico del ayuntamiento sobre el uso y la edificabilidad de la parcela, y licencia de actividad o de apertura en vigor.
- Inscripción del establecimiento en el registro turístico de la comunidad autónoma, con su categoría y su número de plazas.
- Certificación de deudas del artículo 175.2 de la Ley General Tributaria, si lo que se compra es el negocio: la Administración dispone de tres meses desde la solicitud, así que esa fecha manda sobre la de firma.
- Los contratos que sobreviven a la compra: gestión o arrendamiento, canales de distribución, suministros, y el convenio colectivo aplicable a la plantilla.
Cuánto cuesta la compra: las tres vías, con números
La distinción entre tributar por Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) o por Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPyAJD) es lo que más dinero mueve en una compraventa hotelera. Sobre el supuesto de partida —hotel construido y en explotación en la Comunidad de Madrid, 10.000.000 de euros de precio atribuido al inmueble, comprador con derecho pleno a deducir el IVA— las tres vías dan esto:
- Comprar el inmueble sin renunciar a la exención. Segunda entrega exenta de IVA y sujeta a Transmisiones Patrimoniales: al 6 %, 600.000 euros que el comprador no deduce y que se suman al coste de adquisición.
- Comprar el inmueble renunciando a la exención. IVA al 21 %, esto es 2.100.000 euros, que el comprador autorrepercute y deduce en la misma autoliquidación por inversión del sujeto pasivo: con derecho pleno a deducir, cero desembolso. A cambio, la escritura devenga la cuota gradual de Actos Jurídicos Documentados a un tipo que cada comunidad autónoma fija, y que en varias está incrementado precisamente para el supuesto de renuncia: en la Comunidad de Madrid es del 1,5 % (artículo 35 del Decreto Legislativo 1/2010 (texto consolidado en el BOE, se abre en otra pestaña)), esto es 150.000 euros, que tampoco se deducen. Frente a los 600.000 de la vía anterior, la renuncia deja 450.000 euros de diferencia en impuesto no recuperable.
- Comprar el negocio como unidad económica autónoma. No sujeta a IVA, de modo que no hay exención a la que renunciar: el inmueble incluido va a Transmisiones Patrimoniales, otra vez 600.000 euros no deducibles, y además el comprador entra en la subrogación laboral y en la responsabilidad tributaria vistas al principio.
Dos advertencias sobre el cálculo. La base del ITP no es sin más el precio pactado: el artículo 10 del texto refundido de la Ley del ITP y AJD fija como base, para los inmuebles, el valor de referencia del Catastro, y solo si el valor declarado o el precio pactado son superiores se toma el mayor de ellos; cuando no exista valor de referencia o el Catastro no pueda certificarlo, la base es la mayor de tres magnitudes: valor declarado, precio pactado o valor de mercado. Conviene comprobar en la sede del Catastro cuál de las dos reglas opera en su caso antes de calcular nada. Y la renuncia no es una casilla que se marque en la escritura: sólo cabe si se cumplen los requisitos del artículo 20.Dos de la Ley del IVA que se detallan a continuación.
- Adquisición: En la compra de un hotel ya construido y en explotación la regla general es la contraria a la que suele suponerse: por tratarse de una segunda o ulterior entrega de edificación, la transmisión está exenta de IVA (artículo 20.Uno.22.º de la Ley del IVA) y queda sujeta a Transmisiones Patrimoniales Onerosas (artículo 7.5 del texto refundido del ITP y AJD) al tipo autonómico —el 6 % en la Comunidad de Madrid—, un impuesto que el comprador no puede deducir y que se incorpora al coste de adquisición. Sólo si se renuncia válidamente a la exención la entrega queda gravada por IVA, deducible en las condiciones generales, más la cuota gradual de Actos Jurídicos Documentados. La primera entrega de un hotel de nueva construcción, en cambio, tributa por IVA desde el origen. Sin embargo, si la operación implica la transmisión de una unidad económica autónoma (es decir, el inmueble junto con el mobiliario, equipamiento, licencias, autorizaciones y personal afecto a la explotación), la operación podría no estar sujeta a IVA y sí a TPO, lo que tiene un impacto económico muy relevante. Si se renuncia a la exención —posibilidad que el artículo 20.Dos de la Ley del IVA admite cuando el adquirente sea un sujeto pasivo que actúe en el ejercicio de sus actividades empresariales o profesionales y tenga derecho a la deducción total o parcial del impuesto soportado en la adquisición o, no cumpliéndose lo anterior, cuando en función del destino previsible los bienes vayan a utilizarse, total o parcialmente, en operaciones que originen el derecho a deducir, y siempre que se cumplan los requisitos reglamentarios—, opera la inversión del sujeto pasivo del artículo 84.Uno.2.º e) de esa misma ley: la condición de sujeto pasivo se traslada al comprador, que autorrepercute el IVA devengado en su propia autoliquidación y lo deduce en esa misma declaración en la medida en que tenga derecho a ello, de modo que, cuando el derecho a deducir es pleno, la operación no comporta desembolso financiero efectivo. El vendedor no repercute ni ingresa el impuesto: se limita a emitir la factura sin IVA haciendo constar expresamente la mención «inversión del sujeto pasivo», tal como exige el artículo 6.1.m) del Reglamento de facturación.
- Explotación: Durante la explotación, los beneficios del negocio hotelero tributan en el Impuesto sobre Sociedades en régimen general. Conviene precisar que la SOCIMI no es el vehículo para explotar el hotel, sino para poseerlo: su objeto social principal es la adquisición y promoción de inmuebles urbanos para su arrendamiento (artículo 2 de la Ley 11/2009) y el régimen exige que al menos el 80 % del activo esté invertido en inmuebles destinados al arrendamiento y que al menos el 80 % de las rentas del periodo procedan de ese arrendamiento o de dividendos de entidades cualificadas (artículo 3). Los ingresos de la explotación hotelera directa no son rentas de arrendamiento. Por eso la estructura habitual separa propiedad y explotación: la SOCIMI arrienda el inmueble a un operador —con renta fija, variable o mixta— y es el operador quien explota el hotel y tributa por su resultado en el régimen general del Impuesto sobre Sociedades. Otros tributos relevantes son el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI), cuyo sujeto pasivo es el titular del inmueble, y, en algunas comunidades, el impuesto autonómico sobre las estancias turísticas, que no es una tasa ni un coste del establecimiento: el contribuyente es el cliente que se aloja y el titular de la explotación actúa como sustituto del contribuyente, obligado a exigirle el importe, declararlo e ingresarlo, como establece la Ley 2/2016 en las Illes Balears.
El coste de salir
La salida se decide al entrar, porque depende del vehículo que se eligió. Tres cosas que conviene tener sobre la mesa antes de firmar la compra:
- Vender el inmueble. Vuelve a ser una segunda entrega: exenta de IVA y sujeta a Transmisiones Patrimoniales salvo renuncia válida, con el mismo cálculo de antes, esta vez soportado por el comprador y descontado del precio que le ofrezca. Además, la plusvalía tributa en el Impuesto sobre Sociedades del vendedor y la transmisión devenga el impuesto municipal sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana, a cargo del transmitente (artículo 106.1.b) del texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales). Si se constata que no ha habido incremento de valor entre la adquisición y la venta, la transmisión no está sujeta a ese impuesto (artículo 104.5 del mismo texto).
- Vender las participaciones de la sociedad. El artículo 338 de la Ley 6/2023, de los Mercados de Valores y de los Servicios de Inversión, declara exenta de IVA y de ITP y AJD la transmisión de valores. Pero su apartado 2 exceptúa las transmisiones de valores no admitidos a negociación en un mercado secundario oficial —el caso de una sociedad no cotizada— cuando con ellas se hubiera pretendido eludir el pago de los tributos que habrían gravado la transmisión de los inmuebles; y presume ese ánimo, salvo prueba en contrario, cuando se obtiene el control de una entidad cuyo activo esté formado al menos en un 50 % por inmuebles situados en España que no estén afectos a actividades empresariales o profesionales. El control se entiende obtenido al superar, directa o indirectamente, el 50 % del capital social. Que el hotel esté afecto a una actividad, y no simplemente en cartera, deja de ser un matiz y pasa a ser una cifra.
- Salir de una SOCIMI. El artículo 6.1.b) de la Ley 11/2009 obliga a repartir al menos el 50 % de los beneficios derivados de la transmisión de inmuebles afectos, una vez cumplido el plazo de mantenimiento, y a reinvertir el resto en otros inmuebles o participaciones dentro de los tres años siguientes; si no se reinvierte, ese resto hay que repartirlo también. Vender el activo no deja la caja dentro de la sociedad.
