Asesoramiento a family offices en Madrid

Antes de tocar la estructura hay que saber qué deja cada inmueble después del impuesto, del IBI, de la comunidad, del seguro, del mantenimiento y de las semanas de vacío entre inquilinos. La comparación útil no es entre inmuebles, sino entre el inmueble y lo que daría ese mismo capital fuera de él. El análisis del activo —viabilidad, cargas, riesgo urbanístico, escenarios de salida y control de obra cuando hay reforma— es el trabajo de nuestra área de inversión inmobiliaria, y en un family office se hace con el resto del patrimonio delante, no en una hoja aparte.

Aquí está la decisión que más dinero mueve y menos se revisa. El arrendamiento de inmuebles solo es actividad económica cuando para ordenarlo se emplea al menos a una persona con contrato laboral y a jornada completa (art. 27.2 de la Ley 35/2006 en el IRPF, y art. 5.1 de la Ley 27/2014, que enuncia la misma regla para las sociedades). El requisito del local exclusivamente destinado a la gestión desapareció con la Ley 26/2014; el de la persona empleada sigue en pie. Sin ella, la sociedad que tiene los inmuebles es patrimonial: queda fuera de la exención de empresa familiar en Patrimonio y fuera de la reducción por empresa familiar en Sucesiones, y la plusvalía por vender sus participaciones no está exenta en Sociedades más allá de los beneficios no distribuidos. En Patrimonio la diferencia es pagar o no pagar todos los años; y en una sucesión, la parte de la cuota que la bonificación autonómica no cubre —la mitad, si quien hereda es del Grupo III, porque ahí la bonificación madrileña llega al 50 por ciento; y toda, si es del Grupo IV—.

La segunda y ulteriores entregas de edificaciones están exentas de IVA (art. 20.Uno.22.º de la Ley 37/1992), y por eso quedan sujetas a Transmisiones Patrimoniales (art. 7.5 del Real Decreto Legislativo 1/1993). Si el comprador es empresario con derecho a deducir el IVA soportado, cabe renunciar a esa exención (art. 20.Dos de la Ley 37/1992): la operación pasa a llevar IVA con inversión del sujeto pasivo —lo declara el comprador y no se lo paga al vendedor, art. 84.Uno.2.º.e)— y la escritura tributa por la cuota gradual de actos jurídicos documentados (art. 31.2 del Real Decreto Legislativo 1/1993), cuyo tipo fija cada comunidad autónoma (art. 49 de la Ley 22/2009). La renuncia no se presume: exige comunicación fehaciente al adquirente y declaración suscrita por él (art. 8 del Real Decreto 1624/1992). Son decenas de miles de euros que se deciden en la semana anterior a la escritura, y a esa semana hay que llegar con el cálculo hecho.

Es una vía legítima y frecuente, y no es un atajo automático. La transmisión de valores está exenta de IVA y de Transmisiones, salvo cuando con ella se pretende eludir el impuesto que habría gravado la transmisión del inmueble: el artículo 338 de la Ley 6/2023 presume esa elusión, entre otros casos, cuando el activo de la entidad está formado mayoritariamente por inmuebles situados en España no afectos a actividades económicas y el adquirente obtiene el control. Conviene saberlo antes de estructurar la compra, no cuando llega la comprobación. Y conviene saber también que esa norma ya no es el artículo 314 de la Ley del Mercado de Valores, derogada en 2023, aunque medio sector lo siga citando.

El arrendamiento de vivienda está exento de IVA (art. 20.Uno.23.º de la Ley 37/1992): quien alquila vivienda no deduce el IVA de la reforma que acaba de pagar, y ese impuesto deja de ser recuperable para convertirse en coste de la obra. El arrendamiento de local no está exento y sí se deduce. La reducción por arrendamiento de vivienda del artículo 23.2 de la Ley 35/2006 solo existe en el IRPF —una sociedad no la aplica— y desde la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, su porcentaje general es del 50 por ciento para los contratos nuevos. En la venta, además de la ganancia, está el impuesto municipal de plusvalía: desde el Real Decreto-ley 26/2021 no se devenga si no hubo incremento de valor y permite tributar por el incremento real cuando resulta inferior al calculado por el método objetivo (arts. 104.5 y 107.5 del Real Decreto Legislativo 2/2004).