En España no hay una ley que defina el family office. No existe forma societaria propia, ni registro donde inscribirlo, ni un patrimonio mínimo a partir del cual haga falta uno. Es una función y no una figura: reunir en un solo sitio la información de todo lo que tiene una familia y decidir con ella delante. Lo que sí tiene reglas, y muy precisas, es la estructura de debajo. Qué sociedad es titular de cada activo, qué requisitos cumple cada una, qué se paga todos los años y qué ocurre el día en que ese patrimonio cambia de manos.
De eso trata este artículo: no de mercados ni de asignación de activos, sino de la arquitectura jurídica y fiscal que los sostiene.
La respuesta corta, antes del catálogo: el vehículo no es la primera decisión. Antes van dos comprobaciones que condicionan todas las demás. Una, si la sociedad desarrolla una actividad económica o solamente tiene cosas, porque de ahí depende que sea o no una entidad patrimonial (art. 5 de la Ley 27/2014 (texto consolidado en el BOE, se abre en otra pestaña)). Otra, si la participación está exenta en el Impuesto sobre el Patrimonio (art. 4.Ocho.Dos de la Ley 19/1991 (texto consolidado en el BOE, se abre en otra pestaña)), porque de esa exención cuelga después la reducción en Sucesiones y Donaciones. Con esas dos contestadas, el catálogo se ordena solo: la SOCIMI, la SICAV y la sociedad de capital riesgo traen umbrales de entrada y obligaciones de cumplimiento propias que hay que poner al lado del volumen del patrimonio antes de plantearlas, y la fundación persigue fines de interés general, que no es lo que se le suele pedir (art. 3 de la Ley 50/2002). Lo que queda es colocar cada activo entre la sociedad patrimonial y el holding, y eso se decide con las dos comprobaciones hechas, no antes.
Los vehículos, con su letra pequeña
El catálogo es corto y se repite en casi todas las familias. Lo que cambia de una a otra es cuál encaja, y sobre todo qué arrastra cada uno cuando ya está montado.
La sociedad patrimonial
Agrupa bienes, ordena la titularidad y simplifica el reparto entre hermanos. Para eso sirve y lo hace bien. Conviene saber qué trae consigo: cuando más de la mitad de su activo son valores o elementos no afectos a una actividad económica, la sociedad es una entidad patrimonial a efectos del artículo 5.2 de la Ley 27/2014, del Impuesto sobre Sociedades. De ahí cuelgan dos consecuencias que no son menores. La plusvalía por la venta de sus participaciones no queda exenta más allá del incremento de beneficios no distribuidos generado durante el tiempo de tenencia (art. 21.5.a de esa misma ley). Y esas participaciones quedan fuera de la exención de empresa familiar en el Impuesto sobre el Patrimonio (art. 4.Ocho.Dos.a de la Ley 19/1991).
El holding familiar
Centraliza las participaciones y permite mover dividendos y plusvalías dentro del grupo sin peaje completo. Sin peaje completo, no sin peaje: la exención del artículo 21 de la Ley 27/2014 es del 95 por ciento y no del cien, porque el apartado 10 de ese mismo artículo obliga a minorar la renta exenta en un 5 por ciento en concepto de gastos de gestión. Exige además al menos el 5 por ciento del capital de la participada, mantenido durante el año anterior. El umbral alternativo de veinte millones de euros de valor de adquisición, que todavía se cita en muchos sitios, lo suprimió la Ley 11/2020, y su régimen transitorio se agotó con los periodos impositivos iniciados hasta 2025. Es una herramienta buena y cara: constitución, contabilidad propia y obligaciones que siguen ahí los años en que no ocurre nada.
La SOCIMI
Tributa al cero por ciento en el Impuesto sobre Sociedades (art. 9.1 de la Ley 11/2009 (texto consolidado en el BOE, se abre en otra pestaña)), y ese cero tiene precio. Cinco millones de euros de capital social mínimo (art. 5.1). Al menos el 80 por ciento del activo en inmuebles urbanos arrendados o destinados al arrendamiento (art. 3.1). Tres años de permanencia en arrendamiento de cada inmueble (art. 3.3). Admisión a negociación en un mercado regulado o en un sistema multilateral de negociación (art. 4). Reparto obligatorio de dividendos (art. 6). Y un gravamen especial del 15 por ciento sobre la parte del beneficio que no se distribuya, introducido por la Ley 11/2021 (texto consolidado en el BOE, se abre en otra pestaña) (art. 9). La SOCIMI se plantea cuando ya hay una cartera arrendada estable que soporte los cinco millones de capital, los tres años de permanencia de cada inmueble y el coste de estar admitida a negociación; por debajo de ese punto, cumplir todo eso cuesta más de lo que se ahorra.
La SICAV y el capital riesgo
La SICAV dejó de ser lo que era. Desde la Ley 11/2021, para aplicar el tipo del 1 por ciento en el Impuesto sobre Sociedades solo se computan como accionistas quienes hayan invertido al menos 2.500 euros —12.500 en las SICAV por compartimentos—, de modo que el mínimo de cien accionistas ya no se cubre con partícipes testimoniales (art. 29.4.a de la Ley 27/2014). Las sociedades de capital riesgo conservan régimen propio: exención del 99 por ciento en las rentas obtenidas por la transmisión de valores representativos de la participación en el capital de las entidades en que invierten, siempre que la transmisión se produzca a partir del inicio del segundo año de tenencia y hasta el decimoquinto (art. 50 de la Ley 27/2014). Ninguna de las dos es un contenedor para el patrimonio de una familia: son estructuras de inversión con supervisión y coste de cumplimiento propios.
La fundación familiar
Sale en casi todas las conversaciones y casi nunca resiste la lectura de la norma. Una fundación tiene que perseguir fines de interés general (art. 3.1 de la Ley 50/2002) y no puede constituirse con la finalidad principal de destinar sus prestaciones al fundador, a los patronos, a sus cónyuges o a sus parientes hasta el cuarto grado (art. 3.3). Es el vehículo de la parte filantrópica de un patrimonio, que a veces es la que más importa a la familia. No es una forma de retener el control de una empresa por la puerta de atrás.
La comprobación que decide casi todo
Debajo de la elección de vehículo hay una pregunta previa que la condiciona entera: si la sociedad desarrolla una actividad económica o solamente tiene cosas. En arrendamiento de inmuebles, que es donde está el grueso del patrimonio de muchas familias, la ley lo resuelve con un requisito de una sola línea: hay actividad económica cuando para ordenarla se emplea al menos a una persona con contrato laboral y a jornada completa (art. 27.2 de la Ley 35/2006 (texto consolidado en el BOE, se abre en otra pestaña) para las personas físicas y, con regla propia de contenido equivalente, art. 5.1 de la Ley 27/2014 para las sociedades). El antiguo requisito del local exclusivamente destinado a la gestión desapareció con la Ley 26/2014. El de la persona empleada sigue en pie.
De ese contrato dependen cosas que no lo parecen. Sin él, la sociedad que tiene los inmuebles es patrimonial, y eso la deja fuera de la exención en el Impuesto sobre el Patrimonio, fuera de la reducción por empresa familiar en Sucesiones y sin exención plena si algún día se venden sus participaciones. Un contrato laboral a jornada completa, con un salario que en 2026 no puede quedar por debajo de los 17.094 euros anuales del mínimo interprofesional (Real Decreto 126/2026) y al que hay que sumar las cotizaciones a cargo de la empresa, puede estar sosteniendo el 99 por ciento de una base imponible futura. Comprobar si existe y si se cumple de verdad es cuestión de una tarde con las cuentas delante, y casi nadie la dedica hasta que ya no sirve de nada.
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Hablar con el despachoEmpresa familiar: cuatro requisitos encadenados
El régimen de empresa familiar encadena dos impuestos: primero hay que estar exento en Patrimonio, y de esa exención cuelga después la reducción en Sucesiones y Donaciones. Basta con incumplir una de las condiciones para quedarse sin las dos, y las condiciones se comprueban ejercicio a ejercicio, no una sola vez el día en que se monta la estructura. Están todas en el artículo 4.Ocho.Dos de la Ley 19/1991, con el límite que las acompaña.
- Participación de al menos el 5 por ciento del capital a título individual, o del 20 por ciento contando con el cónyuge, los ascendientes, los descendientes o los colaterales de segundo grado (letra b).
- Funciones de dirección ejercidas de forma efectiva por alguien del grupo familiar, que perciba por ellas más de la mitad de sus rendimientos del trabajo y de actividades económicas (letra c).
- Que la entidad no tenga por actividad principal la gestión de un patrimonio mobiliario o inmobiliario, lo que se mide con un contador: más de noventa días del ejercicio con más de la mitad del activo en valores o en elementos no afectos (letra a).
- Y un límite del que se avisa poco: la exención no cubre el valor íntegro de la participación, sino la proporción que representan los activos afectos a la actividad, menos las deudas de esa actividad, sobre el patrimonio neto de la sociedad (último párrafo del apartado). La tesorería que lleva años parada y el inmueble que no se usa se quedan fuera.
Ese límite es el que más veces sorprende, así que conviene verlo con números. Los que siguen son un supuesto y no un caso: una sociedad con un patrimonio neto de ocho millones de euros, de los que dos millones y medio son tesorería que lleva cuatro ejercicios sin emplearse y un local cerrado. Los activos afectos, menos las deudas de la actividad, suman cinco millones y medio. La exención no cubre ocho: cubre el 68,75 por ciento del valor de la participación. Los otros dos millones y medio entran en la base del Impuesto sobre el Patrimonio todos los años y, el día de la transmisión, se quedan fuera de la reducción. Hacer esa división es el primer cálculo, y de su resultado depende si lo que toca es afectar esos activos a la actividad, sacarlos de la sociedad o asumir que esa parte del patrimonio nunca ha estado protegida.
Lo que ha cambiado en Madrid, y es reciente
Antes de las dos, el supuesto que las sostiene. Madrid, aquí, no es dónde está la empresa: es el punto de conexión del impuesto. En las sucesiones lo fija la residencia habitual del causante, determinada por los días de permanencia en los cinco años anteriores; en las donaciones de inmuebles, dónde radica el inmueble, y en las de los demás bienes, la residencia habitual de quien recibe; en el Impuesto sobre el Patrimonio, la residencia habitual del contribuyente (arts. 28, 31 y 32 de la Ley 22/2009). Una familia con la empresa en Madrid y el causante residiendo en otra comunidad no liquida con las reglas que siguen. Y todo lo que sigue está referido a la normativa vigente en septiembre de 2026.
Dicho eso, dos cosas que todavía se cuentan mal.
La primera es el Impuesto sobre el Patrimonio. Sigue repitiéndose que en Madrid está bonificado al cien por cien. La bonificación existe —artículo 20 del Decreto Legislativo 1/2010 (texto consolidado en el BOE, se abre en otra pestaña)—, pero no se aplica mientras esté vigente el Impuesto Temporal de Solidaridad de las Grandes Fortunas: la disposición transitoria séptima de ese mismo texto, añadida por la Ley 12/2023 de la Comunidad de Madrid, la sustituye por la diferencia entre la cuota del Patrimonio y la que correspondería por el impuesto estatal. Se paga cuando la base liquidable supera los tres millones de euros, es decir, a partir de unos 3,7 millones de patrimonio neto, porque antes de aplicar la escala la base imponible se reduce en 700.000 euros de mínimo exento (art. 3, apartados Nueve y Once, de la Ley 38/2022 (texto consolidado en el BOE, se abre en otra pestaña)), y algo más arriba todavía si opera la exención de la vivienda habitual, que llega hasta 300.000 euros; lo que cambió en 2023 no fue si se paga, sino a qué administración va el dinero. Y aquel impuesto, que nació con dos años de vigencia, se prorrogó sin plazo por el Real Decreto-ley 8/2023. La buena noticia es que la exención de empresa familiar también opera ahí, porque la base del impuesto estatal se determina con las reglas de la Ley 19/1991.
La segunda es una noticia mejor. La reducción estatal por empresa familiar en Sucesiones es del 95 por ciento con diez años de mantenimiento (art. 20.2.c de la Ley 29/1987 (texto consolidado en el BOE, se abre en otra pestaña); en donación se aplica el art. 20.6, que además exige que el donante tenga 65 años cumplidos o esté en situación de incapacidad permanente absoluta o gran invalidez y que deje de ejercer funciones de dirección y de cobrar por ellas). Madrid tiene desde el 1 de julio de 2026 una reducción propia del 99 por ciento —Ley 3/2026, de 30 de junio, de Apoyo a la Empresa Familiar (arts. 21 y 22 del Decreto Legislativo 1/2010)—, con cinco años de mantenimiento, extendida hasta los colaterales de cuarto grado e incluso a personas sin parentesco vinculadas a la empresa. No se suma a la estatal: el propio artículo las declara incompatibles, de modo que se aplica una u otra. Y la diferencia que más decisiones cambia no es el porcentaje: la madrileña no exige que el donante haya cumplido 65 años ni que se aparte de la dirección, así que donar en vida deja de ser algo que haya que esperar a poder hacer. Con una advertencia que casi nadie está haciendo: elegir la reducción madrileña en lugar de la estatal no es neutro fuera de Sucesiones, porque el diferimiento de la ganancia patrimonial del donante que prevé el artículo 33.3.c de la Ley del IRPF se remite precisamente al artículo 20.6 con el que Madrid se declara incompatible. Antes de firmar hay que hacer las dos cuentas, no una. Sigue exigiendo, eso sí, que la entidad no tenga por actividad principal la gestión de un patrimonio mobiliario o inmobiliario. Siempre la misma condición, en los dos impuestos. A todo ello se suma la bonificación general del 99 por ciento de la cuota para cónyuge, ascendientes y descendientes, y la del 50 por ciento, elevada por la Ley 2/2025, para todo el grupo III de parentesco del artículo 20.2.a) de la Ley 29/1987 —hermanos, tíos y sobrinos, por consanguinidad o por afinidad, y los ascendientes y descendientes por afinidad, esto es suegros, yernos y nueras—; una y otra se aplican tanto en las herencias como en las donaciones (art. 25 de ese mismo decreto legislativo).
De ahí sale la decisión que más cambia en Madrid, y va en sentido contrario al que se suele suponer. Con una bonificación del 99 por ciento de la cuota para cónyuge, ascendientes y descendientes, queda poco margen para que una reducción adicional en la base mueva la factura de Sucesiones de un hijo. El régimen de empresa familiar sigue decidiendo, pero en otros tres sitios. En el Impuesto sobre el Patrimonio y en el de Solidaridad, que se pagan todos los años y donde la bonificación madrileña está hoy desactivada, de modo que la exención del artículo 4.Ocho.Dos es lo único que reduce la base. En el diferimiento de la ganancia patrimonial del donante, que se remite al artículo 20.6 de la Ley 29/1987 y no a la reducción madrileña. Y en el grupo III de parentesco, donde la bonificación de la cuota es del 50 por ciento y no del 99. Antes de dar el asunto por resuelto porque en Madrid la cuota está bonificada, conviene saber cuál de esos tres es el que aplica a su caso.
El ladrillo, que casi nunca está donde debería
El inmueble es el activo peor colocado de la mayoría de los patrimonios familiares, y rara vez por culpa del inmueble. La titularidad se formó por acumulación: una compra a nombre personal en los años ochenta, una aportación a la sociedad familiar en los noventa, una herencia que quedó en proindiviso y una adquisición de la sociedad operativa el ejercicio en que hubo caja. Cada decisión fue razonable por separado. El conjunto no lo es, y se descubre en la primera sucesión.
Dos decisiones concentran ahí casi todo el dinero. La primera es cómo se compra. La segunda y ulteriores entregas de edificaciones están exentas de IVA (art. 20.Uno.22.º de la Ley 37/1992 (texto consolidado en el BOE, se abre en otra pestaña)) y quedan por tanto sujetas a Transmisiones Patrimoniales (art. 7.5 del Real Decreto Legislativo 1/1993 (texto consolidado en el BOE, se abre en otra pestaña)), pero el vendedor puede renunciar a esa exención cuando el comprador es un empresario o profesional con derecho a deducir total o parcialmente el IVA soportado, o cuando el destino previsible del inmueble le vaya a dar ese derecho (art. 20.Dos de la Ley 37/1992): la operación pasa a llevar IVA con inversión del sujeto pasivo —lo declara el comprador y no se lo paga al vendedor, art. 84.Uno.2.º.e) de esa misma ley— y la escritura tributa por la cuota gradual de actos jurídicos documentados (art. 31.2 del Real Decreto Legislativo 1/1993). Son decenas de miles de euros que se juegan en la semana anterior a la firma, y a esa semana hay que llegar con el cálculo hecho.
La segunda es comprar la sociedad en lugar del inmueble. Es una vía legítima y frecuente, y no es un atajo automático. La transmisión de valores está exenta salvo cuando con ella se pretende eludir el impuesto que habría gravado la transmisión del inmueble, y el artículo 338 de la Ley 6/2023 presume esa elusión, entre otros casos, cuando al menos el 50 por ciento del activo de la entidad está formado por inmuebles situados en España no afectos a actividades empresariales o profesionales —o cuando en su activo se incluyen valores que permiten controlar otra entidad que cumple ese 50 por ciento— y el adquirente obtiene el control, que en las sociedades mercantiles se alcanza con una participación en el capital social superior al 50 por ciento. Conviene tenerlo delante al estructurar la compra y no cuando llega la comprobación. Y conviene saber que esa norma ya no es el artículo 314 de la Ley del Mercado de Valores, derogada en 2023, aunque medio sector lo siga citando.
El gobierno, que es la mitad que no tributa
Ninguna estructura aguanta a una familia que no ha decidido cómo decide. El protocolo familiar es el documento donde eso se escribe: quién puede ser socio, cómo se entra y cómo se sale, cómo se valora una participación, cómo se retribuye a quien trabaja en la empresa y qué recibe quien no trabaja en ella. Su fuerza depende de cómo se articule. Acompañado de un pacto de socios y, sobre todo, de una adaptación de los estatutos, se hace valer también frente a la sociedad; solo, obliga a quienes lo firmaron como cualquier contrato (art. 1091 del Código Civil), pero mientras se mantenga reservado entre los socios no es oponible a la sociedad (art. 29 de la Ley de Sociedades de Capital (texto consolidado en el BOE, se abre en otra pestaña)): el acuerdo social contrario no decae por vulnerarlo, y el incumplimiento se resuelve entre quienes lo suscribieron. El Real Decreto 171/2007 regula además su publicidad en el Registro Mercantil, para las sociedades que prefieren que su existencia conste y pueda conocerla quien consulte la hoja registral.
A eso se añade una asimetría de calendario que conviene entender pronto: las ventajas fiscales de la transmisión exigen cumplir requisitos durante un periodo previo, de modo que improvisar en el último momento no las reduce, las deja fuera de alcance. Esta parte del trabajo se hace con tiempo o no se hace.
Por dónde se empieza de verdad
Antes de mover una sola participación hacen falta dos documentos. Uno es el inventario: qué hay, a nombre de quién, con qué deuda encima y con qué régimen de titularidad, incluidos los inmuebles y los seguros. El otro es la simulación de la transmisión de hoy: si hubiera que transmitir esta misma semana, qué parte del patrimonio entraría en la reducción por empresa familiar, qué parte se quedaría fuera y cuánto cuesta esa diferencia en euros.
Con esos dos papeles encima de la mesa, la lista de correcciones se escribe casi sola. Y se ordena por lo que tarda cada una en surtir efecto antes que por lo que cuesta, porque en este régimen el reloj empieza a contar cuando se hace el cambio y no cuando se decide hacerlo.
Hasta dónde llega esto. Lo anterior describe la estructura y no sustituye al cálculo de un caso: los porcentajes de exención y de reducción se aplican sobre valores que hay que determinar uno a uno, y una sola condición incumplida cambia el resultado entero. Quedan fuera, además, tres cosas que deciden a menudo y no caben aquí: el patrimonio o los miembros de la familia situados fuera de España, donde entran los convenios y las reglas de los no residentes; las sociedades con actividad repartida entre varias comunidades; y la estabilidad misma de las normas, porque el Impuesto de Solidaridad se prorrogó sin plazo y la reducción madrileña del 99 por ciento es de julio de 2026, de modo que ninguna de las dos cosas puede darse por firme a diez años. Nada de lo anterior es un dictamen sobre una situación concreta.
Cómo abordamos ese trabajo, y en qué orden, está en la página de asesoramiento a family offices en Madrid.
